初心者レベルの不動産用語集(さ行)

市街化区域(しがいかくいき)

建築規制がかかっている区域ですが、この区域は水道やガスなどのインフラが整っている地域で、人が住むためのに適したところです。不動産屋が首都圏で紹介してくれる土地は、大体、市街化区域となります。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)

市街化調整区域は原則、家を建てることはできません。ようは、人が住むにはあまり適さない区域です。この区域は大体は市街の外（郊外）となるので、インフラ(水道や下水等)が整備されていなかったり、公共施設(駅や学校)やお店やスーパー等が遠く不便なところが多いです。
ただ原則なので建てられない訳ではありませんが建てられても厳しい規制があるようです。また、今回は家を建てることができても、将来、建替えることができないかもしれません。
このように規制が厳しいため、買うときも安いですが、売りに出すときも安いです。(資産価値が低い)
メリットとしては同じ予算であった場合、広い土地を手に入れることができることでしょう。

私も不動産屋に調整区域の土地を紹介されましたが、だいぶ駅から遠くて不便な所でしたが、土地は非常に安かったです。また、インフラも整備され近くには幼稚園や小学校も近くにありましたが、資材置き場やトラック置き場が気になり止めました。

敷地延長（しきちえんちょう）

旗竿地を参照してください。

私道（しどう）

自分または他人の土地ですが、道路として利用できます。管理は所有者がしなくてはいけませんが、他人が勝手に道路として使える土地です。
私道は袋小路になったようなところで、大体が接する敷地の所有者が私道分を負担しています。自分の土地だからといって、私道に指定されると、勝手に物などは置けなくなります。

地盤調査(じばんちょうさ)

更地に家を建てる前にやるのが地盤調査です。

その土地が家の重さに耐えられるかを調査するもので、家の重さに耐えられない軟弱地盤の場合は、地盤改良が必要となります。大手ハウスメーカーなどはかなり厳しい基準で調査し軟弱地盤の場合は改良工事をしないと家を建ててくれません。これはメーカーが建物を１０年以上保証するために絶対に必要な作業です。

４０坪程度の土地なら通常３ポイントから５ポイント調査を行うそうです。

地盤改良(じばんかいりょう)

建物の重さに耐えられない土地の場合は、建物の重さに耐えられるようにする必要があります。
地盤改良には土を固める方法と杭を打ち込む方法があるようです。

地盤改良は所有権が自分のものとなるまで調査できないので、通常、土地を購入した後に調査が行われます。（所有者が許可してくれれば、購入前にも調査可能です。）もし、地盤改良が必要になった場合は痛い出費となりそうです。地盤改良には４０万〜数百万程度かかる場合があるそうなので、ぎりぎりの予算で土地を購入すると家が建ちませんので、十分注意が必要です。

斜線規制(しゃせんきせい)

斜線規制には、「北側斜線規制」「隣地斜線規制」「道路斜線規制」の高さに対する規制があります。
お隣近所に対して日当たりや風通しを確保しましょうという規制です。
建物の外観重視（特に屋根形状等）の場合は、これらの規制に十分注意しましょう。

準防火地域(じゅんぼうかちいき)

地域によって準防火地域が指定されている場合があります、このほかに防火地域もあります。

準防火地域に指定されている土地を購入した場合は、準防火仕様にするため金額が上乗せされます。最近の住宅は外壁材がすでにこれらをクリアしているので問題ないのですが、窓と開口部の変更が必要になるため、準防火地域に指定されているところに家を建てる場合は、この変更部分で金額が上乗せされます。

営業マンに聞いたところ、敷地から３Ｍの部分の窓と開口部を変更する必要があるそうです。窓は網の入った窓への変更と換気用の開口部に蓋をつけることを行うそうです。なお、窓はシャッターが付いていれば網の入った窓は必要がないそうです。全ての窓にシャッターが付いている場合は、開口部の変更だけですみそうです。(これは、調べたわけでもなく、営業マンから聞いた話なので、正確ではないかもしれません。心配な方は専門家に確認してください。)

セットバック(せっとばっく)

土地(敷地)に面している道路幅が４Ｍ以下の場合、道路の中心から２Ｍ以内は敷地に含めてはいけないといった法律があります。自分の敷地でも道路の中心から２Ｍ以内の場所は道路として扱われるのです。(４２条道路参照)

また、建蔽率や容積率を計算する場合でも、この道路としてとられた部分は敷地面積として含めることはできません。
たとえば敷地に面している道路が３．５Ｍの場合は２５ｃｍセットバック(道路扱い)が必要となります。道路の反対側が敷地ではなく川などがある場合はさらにセットバックが必要となります。というか川の横にはすみたくありません(笑)
だけど、セットバックした土地はあくまでも自分の土地ですので植木鉢など動かせるものであれば置いても問題ないそうです。なお、セットバックした部分は税金はかからないようです。

施工面積(せこうめんせき)

延べ床面積に含まれないベランダやポーチなど実際に施工する面積です。
建築費用はこの面積を元に計算されます。チラシなどでは延べ床面積でＸ千万円とか書いてあっても、実際には施工面積で見積もりを出してきますので、注意が必要です。